Investissement locatif en LMNP

Investir avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) convient à la plupart des investisseurs qui louent un appartement en location meublée. Il existe des règles ayant pour but de définir si un loueur est professionnel ou non, ainsi on distingue les loueurs en meublé professionnel (LMP) au non professionnel.

 

Les avantages de la location LMNP

investissement locatif LMNPL’investissement locatif en LMNP se démarque du statut de LMP en grande partie au niveau de la fiscalité. En effet, les loueurs en meublé non professionnel connaissent des règles particulières concernant la déduction des déficits fiscaux et la taxation des plus-values. Ils ne bénéficient pas des avantages réservés aux professionnels mais ils profitent tout de même de certains privilèges.

Les bénéfices de la loi Pinel en LMNP

Le dispositif fiscal Pinel, qui a remplacé le Duflot depuis le 1er septembre 2014, est presque toujours rattaché à un investissement locatif dans le neuf. C’est 21% au maximum en métropole et 32% en outre-mer (loi pinel outremer), ce qui en fait une réduction bien plus intéressante. Cette loi est accessible à tous les contribuables français et donne le droit à une réduction d’impôt de 21% dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Le dispositif Duflot ne permettait en 2013 que 18%. Les investisseurs peuvent également acheter 2 logements à investir par an en Loi PINEL comme pour la loi Duflot.  Exemple: pour une LMNP d’un appartement à Lyon pour 200 000€, la simulation loi Pinel nous donne une réduction de 42000€ sur 12 ans, soit 4000 €/an pendant 9 ans et 6000 €/an sur 3 ans. La loi Pinel peut être cumulée avec le déficit foncier. Ce dispositif permet de déduire de vos revenus fonciers les dépenses de rénovation (parfois conséquentes en cas de rénovation d’un logement ancien). Vous pourrez ainsi déduire ces dépenses de votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an.

Avis d’expert

Le particulier voulant réaliser un investissement locatif le fait non seulement dans le but de recevoir les revenus correspondant aux loyers versés par les locataires mais aussi pour se constituer un patrimoine immobilier intéressant en achetant un ou plusieurs appartements. Il faut savoir que la nouvelle loi Finances pour 2009 a durci les conditions permettant d’obtenir le statut LMP c’est pourquoi le nombre loueurs en LMNP a considérablement augmenté car de nombreux LMP se sont retrouvés LMNP depuis la loi. Le statut LMNP (comme le statut LMP) permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt. Investir dans une LMNP est possible sans apport personnel, en utilisant uniquement un emprunt bancaire, cela est même conseillé, en effet cela permet même de réaliser un double effet de levier, premièrement un effet de levier fiscal car selon le régime fiscal de l’investisseur il est possible de déduire les intérêts bancaires du prêt des loyers reçus. Cela permet donc de ne pas payer d’intérêt.

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